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江苏省南京市人民政府


南京市城市房屋拆迁管理办法


政府令第227号



　　《南京市城市房屋拆迁管理办法》已经市政府常务会议审议通过，现予发布，自2004年2月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代市长
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二○○三年十二月二十九日


　　第一章 总 则

　第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

　第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁（含根据规划要求搬迁被拆迁人、房屋承租人，保留其房屋的），需要对被拆迁人、房屋承租人货币补偿或者产权调换的，适用本办法。

　第三条 房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

　第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。
　本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
　本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

　第五条 南京市房产管理局是本市城市房屋拆迁行政主管部门（以下简称“市房屋拆迁管理部门”），对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理，其所属的房屋拆迁管理机构负责城市房屋拆迁管理的日常工作。
　建设、规划、国土、物价、建工、监察、信访、审计、市政公用、行政执法、公安、司法行政、劳动社会保障、民政、工商、税务、教育、卫生、商贸、邮政、电信、供电、街道办事处等部门和单位，应当按照各自的职责，协同实施本办法。


　第二章 拆迁管理

　 第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

　第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列材料：
　（一）建设项目批准文件；
　（二）建设用地规划许可证；
　（三）国有土地使用权批准文件；
　（四）拆迁计划和拆迁方案；
　（五）由办理存款业务的金融机构出具的已专项收存申请人拆迁补偿资金的证明，以及价值不低于拆迁补偿资金总额10%的产权调换房源证明（两项证明价值之和为拆迁补偿资金总额）。
　前款第（四）项中的内容包括：确切的拆迁范围、被拆迁房屋状况（用途、面积、权属）、拆迁实施单位及其相应数量的工作人员名单、补偿方案（拆迁补偿概算资金、产权调换房源、过渡用房或者其他临时过渡措施）、拆迁的方式和期限、房屋拆除方案（含安全防护和环保措施）。
　政府实施净地出让或土地储备需要拆迁房屋的，申请人应当提交市人民政府有关同意出让或者储备的批准文件，可以免交本条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项的材料。
　市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

　第八条 市房屋拆迁管理部门在颁发房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、项目内容、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式予以公布。
　拆迁期限自拆迁公告发布之日起的第15日开始计算。房屋拆除工程应当自拆迁公告发布之日起的第30日后实施。
　市房屋拆迁管理部门应当公开拆迁政策和办事程序，并做好拆迁政策的宣传、解释工作。

　第九条 市房屋拆迁管理部门应当会同有关部门建立、健全公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。

　第十条 拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
　拆迁期限内，拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电等基本生活条件。

　第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
　拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围；确需变更的，应当重新办理房屋拆迁许可手续。
　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市房屋拆迁管理部门提出延期申请；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起的10日内给予书面答复。

　 第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
　市房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。
　委托实施拆迁的，可以通过招投标的方式确定受托单位。市房屋拆迁管理部门负责对招投标实施监督管理。
　拆迁人委托拆迁，应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。委托或者变更委托的，应当自拆迁委托合同订立或者变更之日起的15日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

　 第十三条 市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核；经考核合格的，发给拆迁上岗证。
　 拆迁工作人员应当持证上岗；未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。

　第十四条 规划部门核发建设用地规划许可证后，对涉及拆迁的用地红线图应当进行公示。
　市房屋拆迁管理部门应当根据建设单位的申请，书面通知建设、国土、房产、工商、公安、所在街道办事处等有关部门和单位，暂停办理拟拆迁范围内的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋析产或者交易、工商营业执照、户口迁入等手续，并告知拟拆迁范围内的居民和单位。暂停期限最长不得超过1年；经市房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限的，延长期限不得超过1年。在暂停期限内取得房屋拆迁许可证的，暂停期限顺延至拆迁期限届满日；拆迁期限届满仍未实施拆迁的，暂停期限终止。
　在暂停期限内因办理相关手续，导致货币补偿金额增加的，增加的部分，不予补偿。

　第十五条 拆迁当事人应当依照本办法的规定，就补偿方式、搬迁期限、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议，并由拆迁人自补偿协议订立之日起的15日内，向市房屋拆迁管理部门备案。
　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿协议。
　拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁，后订立拆迁补偿协议。

　第十六条 拆迁人应当根据拆迁补偿协议的约定，向被拆迁人、房屋承租人出具货币补偿金额专项存款凭证。
　被拆迁人、房屋承租人重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。

　第十七条 被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人应当提出补偿方案，报市房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：
　（一）产权不明或者产权有纠纷的；
　（二）产权人下落不明的。
　拆迁由市房产管理部门代管的房屋，拆迁补偿协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

　第十八条 拆迁设有抵押权的房屋，债务人自拆迁补偿协议订立之日起的30日内，不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。
　抵押人选择产权调换的，调换的房屋为抵押财产。
　拆迁设有典权的房屋，应当先依法清典。

　第十九条 拆迁补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以根据约定向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

　第二十条 拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、邮政设施、文化设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。
　拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。
　拆迁政府拨借房产、宗教房产、政府代管的私有房产，补偿办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。

　第二十一条 被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿协议或者裁决书等生效的法律文书向公安、邮政、电信、公用事业、民政、劳动社会保障、教育等部门或者单位申请办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。
　拆迁涉及的中、小学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

　第二十二条 转让尚未完成拆迁补偿的建设项目，应当经市房屋拆迁管理部门同意，原拆迁人的权利、义务随之转移给受让人。原拆迁人和受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起的30日内予以公告。

　第二十三条 用于房屋拆迁补偿的资金，在房屋拆迁补偿完成之前不得挪作他用。市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿资金使用的监督。

　第二十四条 拆迁人应当与房屋拆除施工企业订立房屋拆除委托合同，并自房屋拆除委托合同订立的15日内，报市房屋拆迁管理部门备案。
　房屋拆除应当由具有建筑施工企业资质证书、具备保证安全条件的企业承担。施工企业应当编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人对拆除施工安全负责。

　第二十五条 市房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。


　第三章 拆迁补偿

　第二十六条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
　除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

　第二十七条 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。
　房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。
　被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。
　房屋拆迁区位级别由市人民政府另行制定公布。
　被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。
　住宅房屋符合下列情形的，补偿金额的计算分别为：
　（一）房地产市场评估单价低于所在区位级别拆迁保障单价的，按照拆迁保障单价计算；
　（二）被拆迁人仅有一处住宅，且获得的货币补偿金额低于本市当年最小户型标准的经济适用住房总价的（以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准），拆迁人应当按照该总价对被拆迁人予以补偿。
　拆迁保障单价，由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定，每年公布。
　 第二十八条 经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当按照下列规定另行增加货币补偿金额：
　（一）在1年以内的，增加20%；
　（二）超过1年、在2年以内的，增加18%；
　（三）超过2年、在3年以内的，增加17%；
　（四）超过3年、在4年以内的，增加16%；
　（五）超过4年、不满5年的，增加15%。

　第二十九条 拆迁人提供的产权调换房屋，应当符合下列规定：
　（一）符合国家质量安全标准；
　（二）产权清晰且无权利限制；
　（三）建筑面积不小于被拆迁房屋建筑面积，且价值相当，但当事人另有约定的，从其约定。

　第三十条 被拆迁人按照本办法规定选择产权调换的，拆迁人应当提供两处不同地点的房屋供被拆迁人选择。
　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价款。货币补偿金额与所调换房屋的价款有差价的，结清差价后给予产权调换。
　因租赁双方对解除租赁关系达不成协议而实行产权调换的，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　第三十一条 实行产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过十八个月。
　拆迁人不能履行过渡期限约定的，从逾期之月起，应当增付过渡补助费。
　实行货币补偿的，由拆迁人支付一次性过渡补助费。

　第三十二条 被拆迁人或者房屋承租人符合购买中低价商品房、经济适用住房或者承租廉租房条件的，可以优先购买或者承租。

　第三十三条 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　第三十四条 拆迁租赁房屋，除本办法第三十五条、第三十六条、第三十七条规定的情形外，拆迁人应当根据租赁双方有关处置租赁关系所约定的方式，支付货币补偿金额或者实行产权调换。

　第三十五条 拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。

　第三十六条 拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定分配比例的，拆迁人按照下列比例分别支付货币补偿金额：
　（一）租赁合同期限内实际使用在1年以内的，被拆迁人100%；
　（二）租赁合同期限内实际使用超过1年、在2年以内的，被拆迁人90%，房屋承租人10%；
　（三）租赁合同期限内实际使用超过2年、在5年以内的，被拆迁人80%，房屋承租人20%；
　（四）租赁合同期限内实际使用超过5年、在10年以内的，被拆迁人60%，房屋承租人40%；
　（五）租赁合同期限内实际使用超过10年、在15年以内的，被拆迁人50%，房屋承租人50%；
　（六）租赁合同期限内实际使用超过15年的，被拆迁人40%，房屋承租人60%。

　第三十七条 拆迁私有出租房屋，因国家有关私房改造政策形成租赁关系的，应当实行货币补偿。拆迁人按照住宅房屋计算货币补偿金额支付给被拆迁人；同时，按照该金额的90%对原房屋承租人给予补偿。
　因房屋承租人改变房屋用途增加的货币补偿金额部分，租赁双方未约定分配比例的，被拆迁人与房屋承租人各得50%。

　第三十八条 拆除违法建筑、超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。
　拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人按照其建筑材料价值，结合剩余期限给予补偿。

　第三十九条 有下列情形之一的，应当实行产权调换：
　（一）租赁双方对解除租赁关系达不成协议的；
　（二）产权共有人之间就拆迁补偿达不成一致，而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的；
　（三）房屋所有权人死亡，继承人之间就拆迁补偿达不成一致或者继承人范围未明确，而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的。

　第四十条 改变住宅房屋用途的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人可以提供住宅房屋实行产权调换。

　第四十一条 拆迁人与被拆迁人仅就产权调换的房屋达不成协议，而被拆迁人既不选择拆迁人提供的房屋，又未在拆迁人提供房源之日起30日内自行选定产权调换房屋的，可以对被拆迁人实行货币补偿。

　第四十二条 拆迁人应当向实际使用住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人，支付搬迁补助费和过渡补助费。
　拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视等设施、设备的迁移费以及民用管道燃气设施工程安装费，支付给其所有人。
　对积极配合拆迁的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人可给予提前搬家奖励。
房屋拆迁补助价格、奖励标准, 由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定并定期公布。

　第四十三条 拆迁生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，拆迁人应当给予不超过货币补偿金额1%的补偿；对其他非住宅房屋的设施搬运费用，给予不超过货币补偿金额0.5%的补偿。

　第四十四条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对营业用房给予不超过货币补偿金额3%的补偿；对非营业用房给予不超过1%的补偿。


　第四章 拆迁评估

　第四十五条 拆迁评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构（简称拆迁评估机构）进行。
　市房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
　房屋拆迁评估技术规范、房屋拆迁评估管理规定，由市房屋拆迁管理部门另行制定。

　第四十六条 拆迁人与被拆迁人应当共同选定一家拆迁评估机构；拆迁人和被拆迁人不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门组织抽签确定。市房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。
　按照前款规定确定拆迁评估机构后，拆迁人应当与其订立拆迁评估委托合同，并自拆迁评估委托合同订立之日起的15日内，报市房屋拆迁管理部门备案。
　被拆迁房屋与产权调换房屋由同一家拆迁评估机构采用相同方法和标准进行评估。评估费用，由拆迁人承担。

　第四十七条 被拆迁人或者经产权人同意后房屋承租人将住宅房屋用于经营，取得工商营业执照，已持续经营1年以上的，应当根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照营业用房或者非营业用房进行评估。

　第四十八条 拆迁人应当自评估结束后的5日内在拆迁地点公布评估结果，并将评估结果送达被拆迁人、房屋承租人。

　第四十九条 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。拆迁评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的拆迁当事人，可以委托其他拆迁评估机构重新评估。自接到书面解释、说明之日起的5个工作日内，拆迁当事人未委托拆迁评估机构重新评估的，可以按照已送达的评估结果确定被拆迁房屋的补偿金额或产权调换的价款。
　重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许误差范围的，由市房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定3名以上专家进行鉴定；重新评估和鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人共同承担。


　第五章 拆迁裁决

　第五十条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起的30日内作出。

　第五十一条 有下列情形之一的，申请不予受理：
　（一）人民法院或者仲裁机构已经受理的；
　（二）拆迁当事人达成拆迁补偿协议后发生合同纠纷的；
　（三）裁决作出后，当事人就同一纠纷再次申请的；
　（四）已超过拆迁期限的；
　（五）申请人为拆迁人，因其未履行告知拆迁补偿相关事项等义务而引发争议的；
　（六）拆迁当事人在拆迁范围以外与他人发生的权益纠纷；
　（七）不符合本办法第五十条规定的其他情形。

　第五十二条 裁决受理后，有下列情形之一的，可以中止裁决审理：
　（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加裁决的；
　（二）一方当事人丧失民事行为能力，尚未确定法定代理人的；
　（三）裁决必须依据的民事法律关系尚未确定的；
　（四）需要补充的证据材料足以影响裁决结果的；
　（五）当事人有正当理由向裁决机关申请中止的其他情形。
　中止情形消除后，应当恢复裁决审理。

　 第五十三条 在裁决审理中，当事人均有调解意向的，裁决机关应当组织当事人进行调解。
　经调解，申请人与被申请人达成拆迁补偿协议的，由裁决机关终结裁决；调解不成的，裁决机关应当及时作出裁决。

　第五十四条 当事人经两次书面通知仍不参加裁决审理的，裁决机关可以缺席裁决。

　第五十五条 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起的3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法的规定已对被拆迁人或者房屋承租人给予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当自获得货币补偿金额或者产权调换房屋之日起的3个月内，腾退周转用房。

　 第五十六条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由被拆迁房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由裁决机关依法申请人民法院强制拆迁。

　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。


　第六章 罚 则

　 第五十七条 对违反本办法规定的行为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和其他法律、法规有处罚规定的，按照其规定执行。

　第五十八条 拆迁人违反本办法的规定，抽逃拆迁补偿资金的，由市房屋拆迁管理部门或者其委托的机构责令改正，给予警告，可以并处3千元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，处以3万元以下罚款。

　 第五十九条 拆迁评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高评估价格的，评估结果无效，并由市房屋拆迁管理部门或者其委托的机构处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　 第六十条 拆迁人委托不具备建筑施工企业资质证书的企业承担房屋拆除施工的，由市房屋拆迁管理部门或者其委托的机构责令改正，给予警告，并处以3千元以上1万元以下的罚款。

　第六十一条 房屋拆迁一方当事人胁迫、侮辱、殴打另一方当事人，妨碍拆迁工作顺利进行的，由公安机关予以治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　第六十二条 市房屋拆迁管理部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失、构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　第七章 附 则

　 第六十三条 在职职工因房屋拆迁搬家，凭拆迁人出具的证明，所在单位可给予两天假期。

　第六十四条 南京市房产管理局可以依据本办法制定实施细则。

　第六十五条 溧水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府，可以参照本办法，制定本辖区内房屋拆迁实施办法，并报市人民政府备案。

　第六十六条 征用集体土地（含征地撤组后剩余土地）的房屋拆迁，其补偿办法由市人民政府另行制定。

　第六十七条 本办法所称“以内”、“以上”、“不超过”、“不小于”均含本数。

　 第六十八条 本办法自2004年2月1日起施行。南京市人民政府2001年12月30日发布的《南京市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。
　本办法施行前领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的，仍按照原拆迁办法执行。





　　我们在审判实践中经常会遇到义务人不服行政机关的仲裁或处理决定，为阻止仲裁书或处理决定生效而向法院提起诉讼的案例。但按照现行的法律规定和法学理论，此类案件在审理中会遇到一系列司法实践与法学理论、法规规范的冲突，并会造成原、被告诉讼地位的错位。如果将此类案件纳入行政审判范围，并根据此类案件的特殊情况做一些特别规定，矛盾和冲突就会迎刃而解。

　　举一个典型案件为例：申请人劳动者某甲以被申请人乙公司拖欠其工资为由，请求劳动仲裁委员会裁决双方存在劳动关系，并要求乙公司支付所欠工资。劳动仲裁委员会审理后，裁决某甲与乙公司存在劳动关系，并要求乙公司向某甲支付所欠工资。乙公司不服，向法院提起诉讼，请求依法确认其与某甲不存在劳动关系，拒绝支付某甲的工资。法院依法受理后进入诉讼程序，审理中的矛盾点主要表现在以下几个方面：

　　一、原告的主体资格违背诉的基本原理

　　乙公司并不是民事权益受到侵害的一方，与原告的地位不符。根据民诉法原理，民事讼诉中的诉，是指当事人之间因发生民事权益纠纷，一方认为自己的合法权益受到对方侵害，向法院提出保护自己民事权益的请求。对于第一个案例，从案件的发生原因来看，认为自己的合法权利受到侵害的是某甲而不是乙公司，应当由某甲作为原告而不是乙公司，因为乙公司的民事权益并没有受到对方的侵害，根本无法提出保护自己民事权益的请求，但如果不能提起诉讼，可能存在错误的仲裁裁决就会发生法律效力，对方就可以申请法院强制执行，其民事权益就会受到损害。依照《最高人民法院对劳动部关于人民法院审理劳动争议案件几个问题的函的答复》，乙公司不能将撤销仲裁裁决作为自己的诉讼请求，只能将自己在仲裁案件中的反驳意见作为自己的诉讼请求，从而导致诉讼理论与诉讼实践的矛盾。

　　二、违反“谁主张、谁举证”的举证原则

　　举证责任的分配如按举证分配的一般原则处理，则无法全面查明事实。根据谁主张谁举证的原则，作为原告的乙公司应当就与某甲不存在劳动关系、不拖欠某甲工资的事实提供证据，如不能举出证据加以证明，就应当承担不利的法律后果。根据民诉法原理，需要当事人用证据加以证明的是民事法律事实，简称法律事实，是符合民事规范，能够引起民事法律关系发生、变更、消灭的客观现象。法律事实可以分为两大类，一是事件，是与人的意志无关的法律事实，是能够引起法律关系变动的自然现象；二是行为，是与人的意志有关的法律事实，分为表意行为和非表意行为，表意行为是行为人通过意思表示，旨在设立、变更、消灭民事法律关系的行为，非表意行为，是行为人主观上没有产生民事法律关系效果的意思表示，客观上引起法律效果发生的行为。原告所主张的不存在劳动关系，既不是事件所引发的法律事实，也不是行为所引发的法律事实，确切的说根本就是一个法律事实，从而导致法学原理与诉讼实践的矛盾。作为被告的某甲，对原告的诉讼请求是没有举证责任的，虽然有提交反驳证据的权利，但在审判实践中，法院所审查的对象仍然是某甲在仲裁申请中所主张的事实和请求，原告的请求是否能够得到支持，要看被告所提交的证据是否确实充分，严重违反举证责任原则。

　　三、违反法庭调查的一般原则

　　法庭调查如按原告诉讼请求的范围进行，则不能保护对方当事人的合法权益。根据法律规定，法庭调查应当以原告所主张的诉讼请求以及所依据的事实和理由为内容，法庭应当以某甲与乙公司之间是否存在劳动关系以及乙公司是否拖欠某甲的工资为内容，但如果乙公司在起诉时只请求确认与某甲之间不存在劳动关系，依照法律规定，法庭只能就该请求进行调查，不能对是否拖欠工资进行调查，只能就是否存在劳动关系做出判决，不能对是否支付工资做出判决，如此以来，当事人之间的劳动争议就没有得到彻底解决，某甲的民事权益就无法得到保护，违背了设置诉讼程序解决劳动争议的目的。在审判实践中，无论原告在诉状中提出几个诉讼请求，被告都完全按照自己在仲裁中的请求进行答辩，法院不是按照原告的诉讼请求进行法庭调查和判决，而是针对被告的答辩主张进行法庭调查和判决，导致了法律规定与审判实践的严重矛盾。

　　四、被告答辩主张在诉讼中的法律地位错位

　　被告的答辩在诉讼中定位难。从形式上看，被告的答辩是对原告主张的反驳，而实质上原告的主张是对被告答辩的反驳；从形式上看，法院的判决是针对原告的诉讼请求所做出，从实质上是针对被告的反驳主张所做出，这就涉及到被告的反驳主张在诉讼中的地位如何认定问题。如果被告仅是对原告主张的反驳，就不应当成为判决的内容，被告的主张可以成为判决内容的只能是反诉，如果称之为反诉，又不符合反诉的概念，因为与原告的主张并不是独立存在的，而是相互依存的。在审判实践中，法官从来没有把被告的答辩主张作为反诉对待，从来没有要求被告答辩也交缴纳反诉费，从来没有在裁判文书中将只做答辩不做反诉的被告列为反诉原告，但是，一旦被告的答辩主张得到支持，其内容就会写在裁判文书的主文中，从而导致法学原理和审判实践的矛盾。

　　五、当事人的实体权利无法自由处分

　　此类件情况特殊，当事人不能行使增加、变更诉讼请求的权利。依照法律规定，原告有增加、变更、放弃诉讼请求的权利，有撤回起诉的权利，但在该案件中，原告的上述权利将受到限制。因为原告的诉讼请求来源于被告在仲裁案件中的仲裁请求和仲裁委的仲裁裁决，原告只能请求判决与被告之间不存在劳动关系以及不支付被告工资，而不能提出其他请求，也不能变更为其他请求，因此，没有增加和变更诉讼请求的权利。如果原告想放弃某项诉讼请求，比如放弃不支付被告工资的诉讼请求，法院也不会视为原告同意支付被告工资，更不会因为原告放弃该项请求而对是否应当支付被告工资不予审理和判决，否则，就是原告对义务的认可或者对义务的放弃，均不是对权利的放弃，因此，原告也没有放弃诉讼请求的权利。可以放弃民事权利的只能是被告，比如放弃要求原告支付工资的主张，但由于被告的诉讼地位，法律并没有赋予其该项权利，然而在审判实践中，法院是允许被告放弃的。

　　六、撤诉的法律后果违背法学原理

　　此类案件如果撤诉，会导致行政机关原裁决的生效，与一般意义的撤诉法律后果不同。在一般民事案件中，如果原告撤回起诉，当事人之间的民事争议就会恢复到原来的没有得到解决的状态，而在该案中，如果原告撤回起诉，仲裁委的裁决就会发生法律效力，就会受到仲裁裁决的约束，并不能回到争议没有得到解决的状态。劳动争议案件的起因是申请人向仲裁委的请求和当事人对仲裁裁决的不服，一旦申请人的请求得到解决或者不愿通过诉讼的方式解决时，却无法终结诉讼的进行，因为他不是原告，没有撤诉的权利，一旦原告通过自行协商的方式满足被告的请求后也不能终结诉讼的进行，因为撤诉的后果就是仲裁裁决的生效，从而导致双方不知所终。

　　在一般民事案件中，经法庭调查，如果原告所主张的诉讼请求成立的，判决予以支持，不成立的，判决予以驳回。在该案中，如果原告的主张成立，就应当判决某甲与乙公司不存在劳动关系，乙公司不需向某甲支付工资，就第一项判决我们可以暂且称之为消极的确认之诉，对于第二项判决，我们无法将其归属于确认之诉、变更之诉和给付之诉中的任何一种；如果原告的主张不成立，应当判决驳回原告的诉讼请求，但如此判决等于使被告在劳动仲裁中的仲裁请求没有得到解决，为避免该问题，在审判实践中判决支持被告的反驳主张，从而导致审判实践的不统一。

　　通过以上分析，我们不难发现，在被申请人不服行政机关仲裁或处理决定而提起民事诉讼的案件中，有许多按法学理论和现行法律规定无法解决的现实问题，形成理论与实践的冲突，也不利于对当事人权利的平等保护。上面只是举出此类案件中的一例。其实在劳动争议纠纷、土地承包经营权纠纷和行政机关就民事争议作出处理决定的案件中，如果让被申请人作为原告，都会出现很多类似的、难以克服的矛盾，会严重的损害法律的尊严和法院的形象。

　　在司法实践中，不服行政机关仲裁或处理决定提起诉讼的案件主要有四类，一是按照《劳动争议调解仲裁法》的规定，发生劳动争议，当事人可以向劳动仲裁委员会申请仲裁，对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。二是按照《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的规定，发生农村土地承包经营纠纷的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉；当事人不服仲裁裁决的，可以向人民法院提起诉讼。三是依照《行政复议法》第八条第二款的规定，不服行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理，依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。四是依照《土地管理法》第十六条的规定，当事人发生土地所有权和使用权争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。对有关人民政府的处理决定不服的，向人民法院提起诉讼。

　　以上四类诉讼均是有关组织对当事人之间的民事纠纷作出处理后，因当事人不服而发生的诉讼，不同的是前三类诉讼属于民事诉讼，第四类诉讼属于行政诉讼。在第四类诉讼中，当事人可以以有关组织为被告，请求法院撤销其作出的处理决定，而在前三类诉讼中，当事人只能以对方当事人为被告，除一裁终局的劳动争议裁决外，不能请求法院撤销或者维持有关组织所作出的处理决定。对有关组织所作出的前三类处理决定，可能是申请人不服，也可能是被申请人不服，如果是申请人不服提起诉讼的，申请人为原告，被申请人为被告，当事人主从的地位没有发生变化，不会存在什么问题。如果是被申请人不服提起诉讼的，被申请人为原告，申请人为被告，当事人的主从地位无一例外地发生了变化，出现理论与实践的诸多问题。为解决此类案件审理中理论与实践的冲突，笔者建议采取以下方法解决：

　　第一，将劳动仲裁裁决、农业仲裁裁决和行政机关对民事争议的处理决定纳入行政诉讼的范围。就如土地行政管理部门对土地权属所做出的处理决定一样，当事人不服的，可以向法院提起行政诉讼，请求法院予以撤销，同时对当事人之间的民事争议做出判决。

　　根据《劳动争议调解仲裁法》的规定，劳动争议仲裁委员会由劳动行政部门代表、工会代表和企业方面代表组成。虽然不是严格的行政主体，但与行政主体并无本质的区别，因为仲裁委是以劳动行政部门的代表为主导，我们可以称之为准行政主体，所做出的仲裁裁决虽然不是严格的具体行政行为，但与具体行政行为也大同小异，因为仲裁委行使的国家权利，我们可以称之为准具体行政行为。农村土地承包仲裁委员会由当地人民政府及其有关部门代表、有关人民团体代表、农村集体经济组织代表、农民代表和法律、经济等相关专业人员兼任组成，与劳动仲裁委员会的组成相类似。对民事争议作出处理的行政部门是典型的行政主体。况且人民政府所处理的当事人之间关于土地使用权和所有权的纠纷也属于民事纠纷，既然对该处理决定是可以提起行政诉讼，那么对劳动仲裁委、农村仲裁委所做出的裁决和行政部门就民事争议所做出的处理决定也应当可以作为行政诉讼的对象。所以将该三类案件纳入行政诉讼的范围并不存在法律上的障碍。

　　第二，当事人可以请求法院撤销仲裁裁决或者处理决定，并对当事人之间的民事纠纷做出裁判。法院认为原告的主张不成立的，驳回其诉讼请求，维持仲裁裁决或者处理决定，请求成立的，撤销仲裁裁决或者处理决定，对当事人之间的民事纠纷做出裁判。该方案与第一种方案的唯一不同就是，第一种方案将仲裁裁决或者处理决定作为可诉的具体行政行为，将诉讼纳入行政诉讼的范围，该方案将仲裁裁决或者处理决定作为非具体行政行为，仍然属于民事诉讼的范围。

　　第三，参照《仲裁法》重新仲裁的规定处理。当事人对仲裁裁决和处理决定不服的，可以请求人民法院予以撤销，请求成立的予以撤销，当事人可以重新申请仲裁机构予以仲裁或者有关行政管理部门予以处理，也可以向人民法院提起诉讼，请求不成立的，予以驳回，维持原仲裁裁决或者处理决定。

　　这样处理在于商事仲裁与劳动仲裁、农业仲裁和行政处理决定的相同之处，都是某组织以第三人的身份对争议的民事纠纷所做出的决断，不同之处是所解决的民事争议的范围，商事仲裁解决的是商事纠纷，劳动仲裁解决的是劳动争议，农业仲裁解决的是土地承包经营纠纷，处理决定解决的是与行政管理相联系的民事纠纷。既然都是某组织以第三人的身份对民事争议的处理结果，就应当得到相同的对待。如此解决可以保留仲裁裁决和处理决定的快捷性、经济性和独立性，也可以不改变诉讼的种类和性质。

　　第四，增加当事人可以事后提出异议的规定。如果为了保持现在的诉讼制度基本不变，可以将当事人对仲裁裁决或者处理决定不服提起诉讼的规定变更为，申请人对仲裁裁决或者处理决定不服的，可以在规定期限内直接向人民法院提起诉讼，被申请人不服的，可以在规定期限内向仲裁委或者行政管理部门提出异议书，申请人在收到异议书之日起在规定期限内再向人民法院提起诉讼。

　　如此解决方案，与原先不同的是，只能由申请人向法院提起诉讼，不能由被申请人向法院提起，与前三种方案相比较，不需要修改任何法律规定和司法解释，只需要补充一条新的司法解释即可。原来，当事人只需要持劳动仲裁裁决和起诉状就可以申请立案，现在，如果是申请人不服仲裁裁决向法院起诉的话与原来一样，如果是申请人基于被申请人不服仲裁裁决向法院起诉的话，还需要持有被申请人的异议书。