浅议房地产开发项目前期策划合同的订立
湖南金州律师事务所 文 颖
自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
关于印发昆明市农村居民最低生活保障暂行办法的通知
云南省昆明市人民政府
关于印发昆明市农村居民最低生活保障暂行办法的通知
昆政发〔2007〕31号
各县（市）、区人民政府，市政府有关委、办、局，三个开发（度假）区管委会，呈贡新城管委会，昆明空港经济区管委会：
《昆明市农村居民最低生活保障暂行办法》已经市政府第48次常务会议同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻实施。
二○○七年七月二日
昆明市农村居民最低生活保障暂行办法
第一条 为贯彻落实党的十六届六中全会明确提出的完善社会保障制度，加快推进城乡社会救助体系建设，逐步建立农村最低生活保障制度等精神，切实维护和有效保障农村困难群众的基本生活权益，实现对城乡困难群众最低生活保障全覆盖的目标，特制定本办法。
第二条 农村居民最低生活保障制度，指政府对家庭人均纯收入低于当地农村最低生活保障标准的农村困难群众，按照不低于最低生活保障标准给予差额救助的新型社会救助制度。
第三条 实施农村特困居民最低生活保障制度的原则：
（一）坚持保障农村困难群众基本生活的原则；
（二）坚持公开、公平、公正的原则；
（三）坚持政府救助与社会帮扶和劳动自救相结合的原则；
（四）坚持属地管理的原则；
（五）坚持分类施保、动态管理的原则。
第四条 建立和实施农村最低生活保障制度以地方人民政府为主，实行属地管理。各县（市）区人民政府民政部门具体负责本行政区域内农村最低生活保障的管理工作；财政部门按照规定落实最低生活保障资金；教育、农业、卫生、扶贫、统计、物价、审计等部门做好配合工作。
乡镇人民政府（街道办事处）负责农村最低生活保障对象的审核工作。
村（居）民委员会受乡镇人民政府（街道办事处）的委托，承担农村居民最低生活保障对象家庭收入的调查核实和民主评议工作。
第五条 持有我市农业户口的农村居民，凡共同生活的家庭成员，年均纯收入低于当地农村最低生活保障标准，均可纳入农村最低生活保障范围（农村人口与城镇人口混合家庭中，已享受城镇最低生活保障的，不纳入保障范围），享受农村最低生活保障待遇。
本办法所指的家庭成员，是指具有法定的赡养、扶养和抚养关系的人员。具体按照《中华人民共和国婚姻法》等有关法律法规的规定进行认定，并以公安部门制发的《居民户口簿》、居民身份证作为核定依据。
第六条 农村最低生活保障对象，主要包括以下几类人员：
1.无劳动能力，无生活来源，无法定赡养、抚养、扶养义务人的老年人和未成年人（已享受五保供养的不在此范围）；
2.因家庭成员患病导致家庭生活常年困难的；
3.家庭主要劳动力严重残疾导致家庭生活特殊困难的；
4.因生存条件恶劣，自身无法维持基本生活、常年贫困的；
5.当地县（市）区人民政府认定的其他情形的特殊困难农户。
第七条 有下列情形之一的，不能享受农村低保待遇：
1.家庭成员有使用移动电话、摩托车（或非经营性机动车辆）、计算机等非基本生活所需品的；
2.三年内自建住房（危房修缮除外）、购买商品房或婚、丧、嫁、娶大操大办造成家庭困难的；
3.因赌博、吸毒、嫖娼等违法行为造成家庭生活困难，且尚未改正的；
4.安排子女择校就读或子女在义务教育期间进入收费学校就读的；
5.在法定劳动年龄内有劳动能力（在校就读学生除外），无正当理由不参加生产劳动的；
6.不按规定如实申报家庭收入，无特殊原因连续两次不按时领取低保金的，或不按规定参加低保待遇年度审核的；
7.当地县（市）区人民政府认定不能享受低保待遇的。
第八条 农村低保标准，按照当地维持农村居民基本生活所需的衣、食费用，适当考虑用电、燃料等所需费用确定，实行差额保障。
1.五华区、盘龙区、官渡区、西山区和呈贡县、安宁市低保标准暂定人月均补差60元；
2.宜良县、石林县、晋宁县低保标准暂定人月均补差50元；
3.嵩明县、富民县、寻甸县、禄劝县、东川区低保标准暂定人月均补差40元。
县（市）区人民政府可根据生活必需品的价格变化，当地经济发展水平和农村居民生活水平等因素的变动，并报经市人民政府批准，适时调整低保标准。
第九条 家庭收入计算项目（农村居民家庭收入），是指共同生活的家庭成员全年的货币收入和实物收入的总和。具体包括：
1.从事农业、林业、养殖业及副业生产的收入；
2.外出务工获得的劳务、经营、管理等收入；
3.出租或变卖家庭财产获得的收入；
4.依法继承的遗产或接受的赠予；
5.县级人民政府规定应计入的收入。
第十条 下列项目不计入家庭收入：
1.优抚对象享受的抚恤金、优待金；
2.对国家、社会和人民做出特殊贡献，由政府给予的奖金及市级以上劳动模范享受的荣誉津贴；
3.奖学金、助学金、勤工俭学收入及由政府和社会给予困难学生的救助金；
4.因工（公）负伤和意外伤害获得的医疗费、误工费、营养费、护理费及死亡人员的丧葬费和一次性抚恤金等；
5.独生子女费、农村计划生育政策奖励扶助金；
6.新型农村合作医疗报销的医疗费；
7.农村贫困家庭成员因病享受的大病医疗救助费；
8.政府、社会或个人给予的临时性生活抚慰金。
第十一条 农村特困居民最低生活保障金，由民政部门委托乡镇农村信用社按季度发放。具体办法是：
1.由申请人向户籍所在地的村（居）委会提出享受农村居民最低生活保障待遇的书面申请，并出具有关证明材料；
2.村（居）民代表会核实评议申请人家庭成员和生活状况，确认其符合保障对象条件后，在本村（组）范围内张榜公示无异议后，由村（居）委会填写《农村居民最低生活保障申请表》报乡镇人民政府（街道办事处）审核；
3.乡镇人民政府（街道办事处）负责对有关材料和审核意见进行调查核实后，提出审核意见报送所在县（市）区民政部门审批。县（市）区民政部门审批同意后，经申请人所在地村（居）委会再次张榜确认无异议后，发给《云南省农村最低生活保障金领取证》。对于不符合条件不予批准的，要书面说明理由。
第十二条 农村居民最低生活保障金的申请、受理、审批和发放遵循公开、公平、公正的原则，实行公示制度（公示时间5天以上），接受社会和群众的监督。各县（市）区、乡镇（街道办事处）不得以任何理由降低保障标准或将应保对象排斥在外。
第十三条 享受农村居民最低生活保障待遇的农村特困户，当家庭人员和生活情况发生变化时，应当及时、主动地告知村（居）委会，村（居）委会负责报告管理审批机关，并办理停发、减发或者增发保障待遇的手续。
第十四条 农村低保实行动态管理，民政部门每年应对享受农村居民最低生活保障待遇的家庭成员和生活情况进行复审。县（市）区民政部门要逐户登记保障对象情况，实行信息化管理，在将本行政区域内的农村居民享受最低生活保障数据报送同级财政部门的同时，报上一级民政、财政部门备案。
第十五条 农村居民最低生活保障所需经费，由市和各县（市）区政府分级承担。其中：
1.五华区、盘龙区、官渡区、西山区和呈贡县、安宁市全年所需保障经费由市级财政承担10%，县（市）区级财政承担90%；
2.石林县、宜良县、晋宁县全年所需保障经费由市级财政承担50%，县级财政承担50%；
3.东川区、嵩明县、富民县、禄劝县、寻甸县全年所需保障经费由市级财政承担90%，区县级财政承担10%。
第十六条 农村居民最低生活保障资金必须纳入社会救助资金专户，实行专项管理，专帐核算，专款专用。
第十七条 实施农村居民最低生活保障所需经费，由市和各县（市）区政府分别列入本级财政预算。
民政部应当每年按照编制预算的规定和要求，向同级财政部门提出下一年度的农村低保资金支出计划，经财政部门审核后，纳入财政预算。
第十八条 由于农村低保工作涉及面广，工作难度大，政策性强，实行动态管理，应安排必要的工作经费。各县（市）区在把农村居民最低生活保障金列入财政预算的同时，应参照《昆明市城市居民最低生活保障实施办法》（昆明市人民政府令第54号）的精神，按本级年度所承担的农村居民低保经费总额3%的比例安排农村低保业务工作经费。工作经费主要用于以下事项：
1.解决乡镇（街道办事处）及村（居）民委员会的低保工作支出；
2.聘请有关人员配合参与调查、核实申报人情况及进行业务培训等项目，经同级财政部门批准，直接用于农村低保工作的其他开支。
第十九条 在建立和实施农村居民最低生活保障制度的过程中，各级政府要采取切实措施，对有劳动能力的保障对象给予劳动生产扶持，教育、鼓励和支持他们自食其力，通过生产劳动脱贫致富，逐步改善生活状况。要大力弘扬扶贫济困、团结互助的传统美德，倡导邻里互助、社会帮扶，积极开展“送温暖、献爱心”等活动，提高困难群众的生活保障水平，逐步缓解农村困难居民最低生活保障工作压力。
第二十条 各县（市）区要相应制定本地农村居民最低生活保障实施细则，逐步建立健全农村居民最低生活保障申请、审批、公示等制度，提高规范化、制度化、科学化管理水平。
第二十一条 民政部门对保障对象的申请行为要依法严格审批，确保将符合条件的人员纳入保障范围。财政部门要规范工作程序，保证在规定时间内完成保障金的审批和发放工作。所有从事农村居民最低生活保障工作的人员都要牢固树立全心全意为人民服务的思想，廉洁自律，严格依法办事，杜绝各类违纪、违规、违法行为的发生。
第二十二条 民政部门对农村居民最低生活保障金，要坚持专款专用，杜绝挤占挪用，确保及时足额发放。财政、审计部门要适时对保障金使用情况进行监督、检查、审计，确保资金安全使用。
第二十三条 对采取虚报、隐瞒、伪造等非法手段，骗取最低生活保障待遇的人员，要追回保障金并视情节轻重予以处罚。情节严重、触犯法律的移送司法机关处理，追究法律责任。
第二十四条 本暂行办法自2007年1月1日起执行，由市民政局、市财政局按职能负责解释。
