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公房产权确认案件的审理要点

张生贵


子告母争房产 庭后撤诉

　　家住北京西城区的刘某，以母亲王某居住的房产应属母子共同产权为由，起诉主张自己的一份产权，刘某将妻、女一并列为原告，把自己的母亲告上法院，要求判令母亲现住的房屋，原告系共有产权人，主要理由是，母亲现住的房屋系1998年原承租的公房拆迁后安置的房改房，刘某曾与母亲长期居住在已拆迁的公房内，户口一直与母亲为同一户籍，拆迁后安置了一套三居室，母亲以房改房形式办理了私有产权，刘某认为母亲未经自己同意，独自办理产权，侵犯了原告的财产权。拆迁后安置的房屋，母亲回购时刘某有出资，据此提起诉讼。
　　母亲向法院提出了自己的意见，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告争产诉称的理由是“一直与答辩人共同居住在公有房屋中”，原告所诉与事实不符。原有公房的情况是一个单元共四间房，答辩人居住两间（系商业部分配给答辩人的公租房），另两间是大儿媳居住（原系商业部分配给其父的公租房。原告自1985年结婚，只在原拆迁房居住过一个多月时间，此后就搬出此房至朝阳区居住（此房系市委分配给答辩人丈夫的公租房）至今。原告诉称一直同答辩人居住，目的是为争产。答辩人现在居住房屋是1998年拆迁后，根据回迁政策由答辩人购买的房改房，原告一天也未住过。1998年10月末原房拆迁后，答辩人搬到周转房，屋子又冷又湿，原告一家人居住在朝阳，从未与答辩人共同居住过，也未照顾过答辩人。原告住在朝阳二十多年，一分钱不给答辩人，于法于情于理都说不通。2001年10月20日答辩人从周转房回迁到争议房，原告诉称“1997年危房改造搬迁，按照当时安置政策，三原告和被告经回迁安置共同取得涉诉房屋，并在2000年回迁时共同出资购买了涉讼房屋产权”。原告此诉与事实不符，1998年10月份，产权单位中央国家机关（十七个部委）联合成立拆迁办公室，对答辩人承租的原有公房进行改造建设，当时的政策是按原住房套型回迁，与户口没有关系。原告三人以户口在此房为由将自己认定为被安置人口，此理由与国务院及北京市房改政策规定的安置条件明显不符。1998年10月份拆迁公告发布时，原告早就搬离此房十三年时间，且另有住房，不符合被安置的资格条件，其所述户口问题仅仅是空挂户，没有实际居住，不能只依据空挂户口得到安置。原告诉称“2000年回迁时共同出资购买了涉诉房屋”，此说没有证据，且与实际情况不符。答辩人是原有公房的唯一承租人，该房屋是答辩人的工作单位分配给答辩人的福利房，答辩人住了五十多年，原告从未出过资，也没有资格购买属于答辩人的福利待遇。2001年10月份回迁时，根据国务院房改政策及原公房承租事实与答辩人签订了“房屋买卖契约”，将答辩人居住的房屋卖给答辩人，该产权房含有答辩人的工龄优惠，三原告没有资格购买。根据《老年人权益保障法》第十三条规定，老年人的住房子女或其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系；第19条规定，老年人有权依法处分个人的财产，子女或者其他亲属不得干涉、不得强行索取老年人财物。根据北京市相关规定，对拆迁回迁安置房的购买人有资格条件限制，而且在房价的计算上往往都有工龄、职务等方面的折算，所以不能象普通商品房一样可以单独依据谁出资或谁的户口挂在此处就确定谁为产权人，该房屋实际上是单位分配给答辩人的福利性住房，购买时以答辩人的名义购买，并计算了答辩人的工龄、职务等条件，从产权角度讲，答辩人是唯一产权人。如果原告对产权登记有异议，应当提出证据证明其主张，如果原告提出的理由不足以证明其享有权利的状况与不动产登记不一致，人民法院应当按照产权登记认定产权的归属，维护不动产登记的法律效力。答辩人与产权单位订立的拆迁安置补偿协议及房改房购买契约合法有效，产权登记程序合法，并未侵犯任何人的合法权益，原告不具备承租和购买该房的条件，对诉争房屋不具有共同权利，其诉求主张应予驳回。
　　2010年3月19日经法院审理，原告出示了与母亲对话的录音资料，证明共居及出资的事实，母亲不予认可。王某出示了拆迁补偿安置协议、购房发票、产权证等证据，以证明自己系产权人。经法院审理后，认为，原告随户口在原已拆迁房，但未实际居住，并非实际居住人，不具备被拆迁人资格，提出的证据不足以证明其主张。
律师代理词摘录：
案由：所有权纠纷 案号：2010西民初字第934号 委托人：被告
代理人：张生贵 北京市天依律师事务所律师 庭审时间：2010年3月19日
庭审地点：西城区人民法院民事审判法庭：

　　通过刚才的法庭调查，原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，应予驳回。
原告起诉的理由是，拆迁房内有自己的户口，回购回迁房时有过出资。原告的两项理由能否成为确认房屋产权的依据，答案是否定的。
　　要正确定案，须查明案件中先后涉及到的四处房屋，第一处是“西城区XX号”，也就是争议房，此房来源于拆迁补偿安置后的回迁房，是原告要求确认为共有产权的房屋；第二处是位于“XXX”，这处房屋是被告单位分配给被告的公有住宅，被告在此居住了五十多年，于1998年10月份由产权单位联合拆迁改造，拆迁前被告是此房的唯一承租人；第三处房是位于“朝阳区房屋”，此房是被告的丈夫的单位根据级别待遇分配的住宅，一直由原告居住至今，第四处房是“XXXX的房屋”，这是原住宅拆迁后，被告的过渡房。
一、原告的空挂户口不能享有诉争房屋的共同产权：
　　原告要求确认原告的产权份额，应否得到法律支持，要看原告关于户口事由是否具备确权的法定条件。
　　首先、原告在争议房内没有户口，其户口仅在已拆迁的房内，但在拆迁前十三年就外迁另居，不属于法定应予补偿安置的人口。原已拆迁的房屋是央产房，属于公有房屋，是被告的单位通过实物形式分配的住房待遇，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条规定，拆迁公有住房的，应当按照房改政策出售给房屋承租人；参照《北京市加快城市危旧房改造实施办法》第七条规定，安置危改区居民的基本原则是按照原住房建筑面积安置，用于安置的房屋原则上只售不租。第十条规定对在危改区内有本市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在本危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿；有下列情形之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房：本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母自有或承租的住房的；第十一条规定了购买安置房的具体标准和条件。同时参照《民法通则若干问题的意见》第119条；《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定，根据北京市人民政府给崇文区人民法院关于《北京公房承租人变更规定及合同填写说明》的答复意见，北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第5项规定：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并重新签订租赁合同。《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》以及《北京市房屋土地管理局关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通 知》，上述规范性文件明确了：1、“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件，即“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。2、“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后，不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移，应符合户籍管理的有关规定。3、如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据有关规定，应由有关当事人提出书面申请，出租方同意后方可变更。北京市人民政府关于公房承租人的特别规定，原公房承租人去世后，其同住的家属要求继续租赁的，应当取得公房管理部门或产权人的许可，公房被拆迁安置人是经产权管理单位登记在册持有公房租赁证并交纳租金的承租人。公房租赁合同是合同之一种，受合同相对性原则的约束，规范的是公房出租人（产权人或管理人）和承租人之间的关系，而与其他人无关。至于承租人家庭成员之间关于公房使用的问题，属于承租人家庭内部问题，和公房租赁合同关系是两种不同的法律关系，不可混为一谈。
　　其次、本案中被拆迁房屋的承租人是被告本人，原告并非承租人，在拆迁公告发布之日原告已从被拆迁房屋外迁十三年时间，且另有住房，也不属于共同居住人，不在被安置范围，无权对被告承租的公有住宅拆迁后回迁房产权享有份额，原告的户口仅仅是空挂，无实际意义。且与北京市人民政府关于房改政策规定的应安置户属于“实际居住两年以上、无其他住房、独立分户”的实质条件明显不符，原告的诉求应予驳回。
　　二、原告关于出资的理由能否成为享有产权的条件，答案同样是否定的。
首先、原告不能提供出资的证据；其次、依据北京市人民政府房改政策规定，成本价购买房改房的权属不同于市场条件下的商品房，房改房的回购人具有严格的资格条件限制，享受工龄优惠及住房待遇，即便原告真有出资的事实，也不具备回购资格，不能享有专属于被告以实物方式取得住宅待遇的权利。
综上，原告的诉讼请求不符合法律和关于房改方的专项政策规定，其主张妨害了老年人的合法财产权，应予驳回。
庭审结束后，原告自动撤回了起诉。
资料：北京公房承租人变更规定
关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函
京国土房管法字[2001]167号
崇文区人民法院：
来函收悉。经研究，现对有关问题答复如下：
北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》(京政发〔1987〕109号)第12条第5项 规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同”。作为代国家行使公房所有权职能的房屋管理部门，是直管公房的出租人。自市政府109号文件发布实施后，我局也先后发布了一系列规范性文件，对公房租赁管理做了规定。主要有：《北京市房地产管理局关于启用〈公有住宅租赁合同〉的通知》(市房经管字〔1991〕503号 )、《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》(京房管字〔199 5〕第172号)以及《北京市房屋土地管理局关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通 知》(市房地房字〔1997〕第946号)。上述规范性文件明确了：
一、“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件，即无论“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。
二、“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后，不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移，应符合户籍管理的有关规定。
三、如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据有关规定，应由有关当事人提出书面申请，出租方同意后方可变更。
此复 二00一年二月二十六日

北京市房地产管理局关于启用《北京市公有住宅租赁合同》的通知
（京房管字［１９９５］第１７２号）
各区县房地产管理局、各自管房单位、各房产经营单位：
　　为进一步加强对本市公有住宅的管理，建立正常的租赁秩序，适应住房制度改革的需要，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，市房地产管理局统一制定了新的《北京市公有住宅租赁合同》，并决定自１９９５年１月１日起在全市公有住宅范围内予以启用，请各单位在１９９５年房改调租时，一律使用新的合同文本。
　　特此通知。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九五年四月五日
张生贵整理 北京市天依律师事务所 13240422999

安徽省池州市人民政府办公室


关于印发《池州市举报安全事故隐患和安全生产违法行为奖励暂行办法》的通知(池政办〔2004〕35号)

各县、区人民政府，九华山风景区管委会，开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：
《池州市举报安全事故隐患和安全生产违法行为奖励暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照施行。






二○○四年六月八日
池州市举报安全事故隐患和
安全生产违法行为奖励暂行办法
第一条 为了鼓励单位或者个人积极举报安全事故隐患或者安全生产违法行为，及时整治和消除事故隐患，查处安全生产违法行为，保障人民群众生命和财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》和《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发〔2004〕2号）的有关规定，制定本暂行办法。

第二条 本办法所称的安全事故隐患，是指隐藏的、可能导致事故的危险行为和危险因素，分为一般安全事故隐患、重大安全事故隐患、特大安全事故隐患；安全生产违法行为，是指生产经营单位及其有关人员在生产经营活动中违反有关安全生产的法律、行政法规、部门规章、国家标准、行业标准和规程的行为。

第三条 各级人民政府负有安全生产监督管理职责的公安、交通、农业、技术监督、建设、安全监管等有关部门（以下简称有关部门），应向社会公布举报电话或者电子信箱，接受单位或者个人的举报。

第四条 本市行政区域内存在下列情形之一的安全事故隐患或者安全生产违法行为，任何单位或者个人均有权举报：
（一）发生死亡、重伤或者中毒等生产安全事故，事故单位或者有关人员破坏或者伪造事故现场、隐瞒不报或者未及时如实报告的。
（二）未取得相关证照进行生产经营活动或者不具备法律法规和国家标准、行业标准规定的安全生产条件进行生产经营活动的。
（三）危险物品生产、经营、运输、储存、使用及废弃物处置经营企业未取得相应资质的。
（四）生产、经营、储存、使用危险物品的车间、营业场所、仓库与员工宿舍或者民宅在同一座建筑物内，危及员工、居民安全的。
（五）矿山、建筑施工单位和危险物品的生产、经营、储存单位未依法设立安全生产管理机构或者未配备专职安全生产管理人员的；其单位主要负责人和安全生产管理人员未依法考核合格的。
（六）生产经营单位新建、改建、扩建工程项目的安全设施，未依法与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用的；生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或相应资质的单位、个人的。
（七）农用车载客，客、货车严重超载，酒后驾驶的。
（八）桥梁施工、人工挖孔桩施工、石方爆破作业违反操作规程的；公路施工现场无安全可靠的安全防护措施的；山区公路高边坡存在大型滑塌等地质灾害危险的；工棚、民工宿舍等驻地存在明显缺陷的；桥涵存在明显重大安全隐患、有可能发生垮塌的。
（九）客渡船超载，渡工无证操作，恶劣天气冒险航行的。
（十）人员密集场所无安全出口，消防通道被堵塞、封闭的。
（十一）特种设备（锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施）未经检验合格，取得注册登记使用证的；使用无证制造、无证安装、无检验合格标志的特种设备的；无证操作特种设备以及操作存在安全隐患特种设备的。
（十二）建筑施工工地使用的起重机无超高和力矩限制器，吊钩无保险装置，起重钢丝绳严重磨损，断丝超标的；施工现场配电箱不符合三级配电两级保护，违反“一机、一闸、一漏、一箱”规定的；外脚手架立杆基础不平、不实、不符合设计方案要求的；架体与建筑结构拉结过稀，不设剪刀撑，不设防护栏杆，脚手架外侧未设置密目式安全网的；建设单位将拆除工程发包给没有相应资质等级施工单位的。
（十三）烟花爆竹私人小作坊擅自生产的。
（十四）渔业生产不符合规定，冒险作业的。

第五条 对单位或者个人举报的安全事故隐患，由县（区）政府、管委会有关部门根据职责分工，及时进行初步认定、分级。经初步认定为重大、特大事故隐患的，由县（区）政府、管委会有关部门报告市政府有关部门，市政府有关部门会同市安全生产监督管理部门组织专家进行确认。举报市直单位的，由市有关部门与市安全生产监督管理部门对事故隐患进行认定、分级。

第六条 安全事故隐患或者安全生产违法行为的举报，按隶属关系，由市、县（区、管委会）安全监管部门或者市、县 （区、管委会）相关部门受理。

第七条 单位或者个人在举报安全事故隐患或者安全生产违法行为时，应向有关部门提供线索或者必要的证据。有关部门要为举报者保密。

第八条 有关部门要建立举报台帐，认真记录安全事故隐患整治或者安全生产违法行为查处情况，并向举报的单位或者个人进行通报。

第九条 对单位或者个人举报的安全事故隐患，按隶属关系，确认为一般安全事故隐患的，由县（区）政府、管委会或者市政府奖励举报者200元；确认为重大事故隐患的，奖励举报者400元；确认为特大事故隐患的，奖励举报者600元。

第十条 对单位或者个人举报的安全生产违法行为，经有关部门调查属实，且有可能导致大事故的，按隶属关系，由县 （区）政府、管委会或者市政府奖励举报者200元；有可能导致重大事故的，奖励举报者400元；有可能导致特大事故的，奖励举报者600元。

第十一条 同一安全事故隐患或者安全生产违法行为，有两个以上单位或者个人举报，对第一时间举报的单位或者个人给予奖励，对其他举报人给予表扬。有关部门已立案的，不在奖励范围之内。

第十二条 对举报单位或者个人的奖励，由各级安全监管部门兑现奖金，年终财政部门据实拨付。

第十三条 奖金在3个月内无人认领，视为自动放弃。

第十四条 本规定由市安全生产监督管理局负责解释，自公布之日起施行。