商品房预售登记备案制度初探
陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部
当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦，从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。
地震安全性评价收费管理办法
国家发展和改革委员会 中国地震局
国家发展改革委、中国地震局关于印发
《地震安全性评价收费管理办法》的通知
发改价格[2010]2320号
各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、地震局：
为了规范地震安全性评价收费行为，维护当事人的合法权益，促进地震安全性评价行业健康发展，我们研究制定了《地震安全性评价收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。
附件：地震安全性评价收费管理办法
http://www.ndrc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/2010tz/W020101104378124305446.pdf
附： 地震安全性评价收费管理办法
第一条 为了规范地震安全性评价收费行为，维护社会公 共利益以及委托人、地震安全性评价单位的合法权益，促进 地震安全性评价行业健康发展，根据《中华人民共和国价格 法》、《中华人民共和国防震减灾法》、《地震安全性评价 管理条例》等有关法律法规规定，制定本办法。
第二条 依法取得资质证书的地震安全性评价单位，在中 华人民共和国境内为委托人提供地震安全性评价服务的收费 行为适用本办法。
第三条 地震安全性评价收费应当遵循公开、公正、公平、自愿有偿、诚实信用和委托人付费的原则。
第四条 地震安全性评价收费实行政府指导价和市场调 节价。地震安全性评价单位提供下列地震安全性评价服务的收 费实行政府指导价：
（一）国家重大建设工程；
（二）受地震破坏后可能引发水灾、火灾、爆炸、剧毒或者 强腐蚀性物质大量泄露或者其他严重次生灾害的建设工程，包括 水库大坝、堤防和贮油、贮气、贮存易燃易爆、剧毒或者强腐蚀性物质的设施以及其他可能发生严重次生灾害的建设工程；
（三）受地震破坏后可能引发放射性污染的核电站和核设施 建设工程；
（四）省、自治区、直辖市认为对本行政区域有重大价值或 者有重大影响的其他建设工程。地震安全性评价单位按照自愿有偿原则提供前款规定以外的地震安全性评价服务的收费实行市场调节价。
第五条 实行政府指导价的具体收费项目、基准价及其浮 动幅度，由各省、自治区、直辖市地震工作主管部门提出方 案，报同级政府价格主管部门制定。
第六条 制定实行政府指导价的地震安全性评价收费标 准，应当以地震安全性评价的技术工作费用、技术审查费用、 法定税金和合理利润为基础，并考虑当地经济发展水平、社 会承受能力和地震安全性评价行业的发展等因素。核定地震安全性评价技术工作费用，应根据工程类别和 地震安全性评价工作级别，并考虑地震构造、地震活动和场 地条件的复杂程度等因素确定。 核定技术审查费用，应以相关法律法规规定的必要工作 程序为依据，根据评审级别、评审形式和是否需要现场考核 验证等因素确定。
第七条 地震安全性评价单位受委托进行地震安全性评价， 应执行建设工程所在省（区、市）的收费政策；对跨省（区、市） 的建设工程，收费可执行建设工程所在地或地震安全性评价单位所在地的收费政策，具体由地震安全性评价单位和委托人协商确 定。
第八条 地震安全性评价单位应当与委托人签订委托合 同（协议），载明服务项目、服务内容、服务质量、收费条 款和争议解决方式等内容。收费条款应包括收费项目、收费标准、收费方式、收费 金额、付款和结算方式等内容。
第九条 地震安全性评价单位与委托人签订合同（协议） 后，委托关系终止的，有关费用的退补和赔偿依照《合同法》 等有关规定办理。
第十条 地震安全性评价单位为委托人提供服务，应当严 格履行必要的工作程序，符合 《工程场地地震安全性评价》 （国家标准 GB17741）等相关规定，满足合同约定的内容、质 量等要求。
第十一条 由于委托人原因造成地震安全性评价工作延 误或工作量增加的，委托人应当向地震安全性评价单位支付 相应的费用。
第十二条 由于地震安全性评价单位原因造成地震安全 性评价工作延误、质量达不到要求，或给委托人造成经济损 失的，应当承担赔偿责任；导致工作量增加的，委托人不另 外支付费用。
第十三条 地震安全性评价单位向委托人收取费用，应当 出具合法票据。地震安全性评价工作人员不得私自收取费用。
第十四条 委托人和地震安全性评价单位应当遵守国家 有关价格法律法规的规定，维护正常的价格秩序，接受政府 价格主管部门、地震工作主管部门的监督、管理。
第十五条 各级政府价格主管部门应当加强对地震安全 性评价收费行为的监督检查。各级地震工作主管部门应当加强对地震安全性评价工作 的监督检查。
第十六条 地震安全性评价单位有下列情形之一的，由政 府价格主管部门依照《价格法》和《价格违法行为行政处罚 规定》实施行政处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定价格的；
（二）采取分解收费项目、重复收费，扩大收费范围或 自立名目等方式多收费用的；
（三）不按照规定提供服务而收取费用的；
（四）其他价格违法行为。
第十七条 公民、法人和其他组织对地震安全性评价单位 的价格违法行为，可以向价格违法行为发生地价格主管部门 举报。
第十八条 地震安全性评价单位与委托人之间发生收费 纠纷，地震安全性评价单位可以与委托人协商解决，也可以 通过仲裁或者诉讼方式解决。
第十九条 各省、自治区、直辖市政府价格主管部门会同 同级地震工作主管部门，依据本办法制定地震安全性评价收 费具体实施办法，报国家发展改革委和中国地震局备案。
第二十条 本办法由国家发展改革委会同中国地震局负 责解释。
第二十一条 本办法自2011年1 月1日起执行。
国家发展改革委
中 国 地 震 局
二〇一〇年九月三十日
