业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
浙江省杭州市余杭区建设局
业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
一、业主大会成立的条件
（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：
1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
二、业主大会筹备组的组成
（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。
（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
（四）业主委员会委员应当符合下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
7、按时交纳物业服务费用；
（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。
三、筹备组的工作
（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；
（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
四、业主大会会议
（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。
（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。
（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
六、业主委员会委员的产生
业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。
杭州市余杭区建设局
二〇〇八年四月十一日
湖州市人民政府关于印发湖州市主要污染物排污权有偿使用和交易管理暂行办法的通知
浙江省湖州市人民政府
湖政发〔2008〕51号
湖州市人民政府关于印发湖州市主要污染物排污权有偿使用和交易管理暂行办法的通知
各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：
《湖州市主要污染物排污权有偿使用和交易管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。
二○○八年十月三十一日
湖州市主要污染物排污权
有偿使用和交易管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为优化环境资源配置，促进产业结构调整，淘汰落后生产力，推进主要污染物减排工作，逐步改善环境质量，规范排污权有偿使用、储备和交易行为，根据国家、省环境保护有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于湖州市行政区域内针对化学需氧量、氨氮、总磷、二氧化硫等四项主要污染物排污权有偿使用和交易的管理。
第三条 本办法所称的排污权是排污单位在正常的生产经营活动中，经许可向环境直接或间接排放主要污染物数量的权利。
第四条 排污权有偿使用和交易工作按照“尊重历史、区别对待，总量控制、统一许可，政府定价、逐步实施”的原则进行。
第五条 进行主要污染物排污权有偿使用和交易，不免除排污单位法定的环境保护义务，污染物排放必须遵守国家有关法律法规规定。
第二章 排污权的取得
第六条 本办法颁布前已经取得排污许可证及已经审批的新建、改建、扩建项目的排污单位（以下简称“老污染源”），其主要污染物排污权的取得可实行无偿或有偿两种方式。
第七条 本办法颁布后需要获取排污权的排污单位（以下简称“新污染源”），其主要污染物排污权的取得一律实行有偿方式。
第八条 无偿获得排污权的排污单位必须按照政府要求完成主要污染物削减任务。未完成的削减量所对应的排污权实行有偿方式取得。
第九条 老污染源中已经取得排污许可证的排污单位，其排污权按照排污许可证核定的排放量确定。
老污染源中未取得排污许可证的，其排污权按目前实际正常达标排放量或环境影响评价审批文件确定的排放量进行核定。
第十条 新污染源的排污权，按照建设项目的环境影响评价审批文件确定。
第十一条 采取有偿方式取得排污权的排污单位应向所辖环境保护行政主管部门提出申购申请，经审核确认并足额缴纳排污权有偿使用金后取得排污权。
第十二条 新污染源排污权申购，与建设项目环境影响评价审批同步进行，应一次性缴清排污权有偿使用金。
老污染源在规定时间内申购并一次性缴清排污权有偿使用金的可给予优惠。
第十三条 排污权的有偿使用金由排污单位需获取的排污权所对应的排污量和排污权有偿使用价格确定。
第十四条 排污权有偿使用价格是根据国家、省有关法律法规变化情况、主要污染物排放总量控制要求，结合当地主要污染物削减成本和供求关系，考虑不同行业类别等因素确定，原则上每两年调整公布一次。
第三章 排污权的回收
第十五条 排污权的回收包括政府有偿回购和强制收回。
第十六条 有偿取得排污权的排污单位，通过调整产品结构、改进技术工艺、关停落后设备、实施减排工程等所腾出的多余排污权，实行有偿回购。
第十七条 有偿取得排污权的排污单位，排污权多余或闲置时，应提出申请由政府有偿回购，回购价按照回购年度的有偿使用价格确定。
多余或闲置的排污权超过规定时间，可经环境保护行政主管部门确认回购，回购价按照当年取得排污权的有偿使用价格确定。
第十八条 政府鼓励无偿取得排污权的排污单位削减排污总量。
第十九条 实施排污单位排污绩效考核，对连续三次排污绩效排名靠后的，强制回收部分排污权；企业有严重违法行为被强制关停的，其排污权原则上无偿收回。
第四章 监督管理
第二十条 排污单位在进行申购或申请政府回购排污权时，应按规定向环境保护行政主管部门申请领取或变更或注销排污许可证。
第二十一条 对下列排污单位不得出让新的排污权：
（一）被列入县级以上重点污染整治区域、行业、企业未整改到位的；
（二）被列入环保信用不良企业名单的；
（三）被实施挂牌督办或限期治理期内的；
（四）被实施区域限批区域内的；
（五）法律法规规定的其他情形。
第二十二条 排污权有偿使用金主要用于排污权收购（补助）、主要污染物减排及环境质量改善、生态保护、环保基础设施建设。
第二十三条 排污权有偿使用金应接受财政、审计部门的监督，实行收支两条线管理。
第二十四条 环境保护行政主管部门负责主要污染物排污权有偿使用和交易管理工作。
其他有关行政主管部门应按照各自职责做好主要污染物排污权有偿使用和交易相关管理工作。
第二十五条 市区和跨县区的排污权有偿使用和交易由市管理机构负责；各县县域内排污权有偿使用和交易由各县管理机构负责，有偿使用和交易情况应报市备案。
第五章 附 则
第二十六条 本办法自发布之日起实施。国家、省对排污权有偿使用和交易有新规定的，从其规定。
第二十七条 湖州市主要污染物排污权有偿使用和交易管理实施细则由湖州市环境保护局负责制定；各县可根据本办法制定相应的实施细则。
第二十八条 本办法由湖州市环境保护局负责解释。
