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房价上涨违约，法院判赔增值损失

奚正辉


2　　009年5月，徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋，三方签署了《房屋买卖合同》，约定转让总价为158万，该价格是方某的到手价格，所有过户费用由徐某承担。当日，徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月，徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格写139万，装修款为19万，另外2位产权人没有签字，一位是方某的妈妈，一位是方某的妻子，当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》，导致纠纷产生。
　　2010年1月28日，徐某向闸北法院起诉：要求退还定金并赔偿损失50万元。
　　庭审中，双方开展了激烈的辩论，徐某认为：房地产买卖合同成立生效，方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证，证明方某违约。方某认为：房地产买卖合同没有成立，因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立，因为做低房价逃税违犯法律规定，也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价，不同意另外做19万的装修款，要求按照158万的价格签署房地产买卖合同，是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同，故是徐某违约，不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据，而且也超出了方某的预见。
　　法院最后认定：《上海市房地产买卖合同》成立生效，鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系，徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同，法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具，折价19万元，并不违犯相关法律规定，应为有效。因为方某不履行房屋交易义务，当时房地产价格上升较快，徐某再购买房屋须多支付房款，故徐某要求方某赔偿，法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额，不需要评估。最后法院判决：1、上海市房地产买卖合同解除；2、方某及另外2位产权人退还定金4万元；3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后，不服上诉，上海市第二中级人民法院维持了原判。
　　律师建议：现在房价下跌，买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎，对合同内容约定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遗漏，建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同，须遵守合同约定，不要轻易违约，否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
黑龙江省佳木斯市人民政府


佳木斯市人民政府关于印发《佳木斯市实施<黑龙江省经济信息市场 管理条列>办法的通知 　　　　　
　　
各县（市）、区人民政府，市政府各直属单位：
　　 现将《佳木斯市实施<黑龙江省经济信息市场管理条列>办法》印发给你们，望认真执行。


《佳木斯市实施<黑龙江省经济信息市场管理条列>办法》

　　第一章 总 则
　　第一条 为保障经济信息交易各方的合法权益，维护经济信息市场秩序，根据《黑龙江省经济信息市场管理条列》、《黑龙江省经济信息合同认定登记管理办法》及有关规定，结合我市实际情况，制定本实施办法（以下简称《办法》）。 　　　第二条 本《办法》所称经济信息是指除军事、政治信息外，有偿提供的为人们生产、生活和领导决策服务的所有信息，包括商品信息、经济协作信息、自然资源信息、金融信息、证券信息、技术信息、新产品信息、劳务信息、人才交流信息崐、房地产信息、产权交易信息及其他与经济生活活动有关的信息。
　　第三条 本《办法》适用于佳木斯市行政区域内从事经济信息交易活动的单位崐和个人。
　　第二章 管理机构与职责
　　第四条 市、县（市）计划管理部门是本行政区域内经济信息市场的主管部门，各级经济信息市场管理办公室受各级计委委托负责本行政区经济信息市场管理工作，
　　其职责是：
　　（一）经济信息市场的宏观管理和统一规划；
　　（二）经济信息网络的规划、建设和管理；
　　（三）经济信息交易活动的指导和经济信息市场的统计分析工作；
　　（四）经济信息经营服务机构的经营资格审核工作；
　　（五）培训经济信息从业人员；
　　（六）监督检查经济信息商品的质量。
　　第五条 经济信息市场管理实行以下制度：
　　（一）经济信息经营服务资格证管理制度；
　　（二）经济信息商品质量监督检查制度；
　　（三）网络登记、建设、管理制度；
　　（四）经济信息产品备案制度；
　　（五）经济信息经营服务机构举办信息发布会申报登记制度；
　　（六）信息合同认定登记管理制度；
　　（七）人员培训制度；
　　（八）经济信息市场统计分析制度；
　　（九）主管部门及有关管理部门联席会议制度等。
　　第六条 各类专业市场的行政主管部门及工商、财政、税务、金融、科技、技术监督、安全、保密等有关部门，依照有关法律、法规、规章的规定，按照各自的职责做好对经济信息市场的管理、监督检查工作。
　　第三章 经济信息经营服务机构与职责
　　第七条 经济信息经营服务机构是指采用经济信息经营、咨询、中介、信息技术服务其中一种或多种方式进行有偿信息服务的单位和个人。包括经济信息经营机构、信息咨询机构、信息中介机构、信息技术服务机构和信息经纪人。
　　（一）经济信息经营机构是指以书面资料、磁带、磁盘、胶片、光盘、样品等物理介质为栽体有偿提供经济信息的产品或以其他方式直接向用户有偿提供经济信息的单位和个人。主要包括以出版制作信息刊物、各种物理介质信息产品为主要经营方式的信息公司（中心、站、部、所、商行等）。
　　（二）信息咨询机构是指有偿定向为政府机关、企事业单位或个人提供调研报告、技术论证、工程项目论证、企业营销环境论证、法规、预测、价格行情等信息商品及其它信息商品的单位或个人。主要包括各类经济信息咨询、技术咨询、工程咨询、价格行情咨询、企业营销环境咨询等公司（中心、部、所等）。
　　（三）信息中介机构是指利用掌握的信息，促成交易双方达到明确相互权利义务关系的协议，并以此获取酬金所进行的中间联系和介绍活动的单位和个人。主要包括从事人才交流、职业介绍、婚姻介绍、房地产中介、产权交易、空车配货、专利技术转让代理、引资中介、经济协作等信息经营的公司（中心、站、部、所、商行等）。 
　　（四）信息技术服务机构是指有偿提供计算机等信息处理设备及技术业务服务、维修服务、网络服务和联机信息服务的单位和个人。主要包括各种办公自动化信息处理设备软硬件销售、开发、维修、技术培训、多媒体服务、；网络服务、联机服务等公司（中心、商店、代理商、部、站、学校等）。
　　（五）信息经纪人是指独立的或服务于某个经济信息经营服务机构的专门从事信息经营服务活动的信息工作人员。 　　　第八条 经济信息经营服务机构的职责和义务：
　　（一）贯彻执行经济信息市场的法律、法规和政策；
　　（二）在核准注册的经营范围内从事经营活动的；
　　（三）对所经营信息的真实性、可靠性和有效性负责；
　　（四）严禁经营国家法律、法规和政策不允许扩散的信息和侵犯他人权益、有损于经济发展、社会稳定和公共道德的信息；
　　（五）按时向经济信息市场主管部门和上级主管部门提供统计报表；
　　（六）主动配合各级经济信息市场管理办公室进行资格证年检、产品备案和网崐络登记；
　　（七）接受各级信息市场管理办公室的指导、管理、检查和监督。
　　第四章 资格审核与登记
　　第九条 市、县（市）经济信息市场管理办公室负责本行政区域内经济信息经营服务机构的资格审核和发证工作，资格审核实行初审与复审二审制度。
　　第十条 凡具备下列条件的单位和个人，可申请从事经济信息经营服务：
　　（一）有明确的经营范围和相应的信息资源；
　　（二）有与经营范围相适应的经营服务场所和信息加工处理设备；
　　（三）有与经营范围相适应的资金；
　　（四）具有鉴别信息真实性和可靠性的专业人员和技术手段；
　　（五）有健全的规章制度或行为准则。
　　第十一条 凡申请从事经济信息经营服务的单位和个人必须提交下列文件：
　　（一）上级主管部门批准文件，个人须持居民委或街道办事处的介绍信及居民身份证；
　　（二）验资证明；
　　（三）专业人员业务职称证明或学历证明；
　　（四）固定从业人员证明；
　　（五）经营场所和办公设施的使用证明；
　　（六）拟定经营范围并说明信息来源及具有鉴别信息真实性、可行性能力的有关书面材料；
　　（七）拟成立机构的经营管理章程；
　　（八）申请联合开办的，还应提交联营协议书。
　　第十二条 在专业市场内兼营经济信息的，由专业市场的行政主管部门进行经营资格审核，报各级经济信息市场管理办公室备案。专业市场以外一切从事兼营经济信息的单位和个人，则由各级经济信息市场管理办公室审核。
　　第十三条 经审核合格的单位和个人，由各级经济信息市场管理办公室颁发由黑龙江省经济信息市场管理办公室统一制发的《黑龙江省经济信息经营服务资格证》，然后向工商行政管理部门申请办理营业执照并到税务部门办理税务登记后方可营崐业。 从事经济信息经营服务的股份有限公司或有限责任公司按照《中华人民共和国崐公司登记管理条例》的规定，到工商行政管理部门注册登记办理营业执照后到所在地经济信息市场管理办公室备案并领取资格证。
　　第十四条 未经资格审核和注册登记的经济信息经营服务机构不准营业，本《办法》规定补办资格审核手续。
　　第十五条 《黑龙江省经济信息经营服务资格证》是经济信息经营服务机构享受免征所得税及有关优惠政策的凭证。资格证实行年检制度，资格证年检由经济信息市场管理办公室负责，时间为每年１１月１日至次年３月１日进行，资格年检合格后再由工商行政管理部门办理工商年检。对不再具备经营资格的，由各级经济信息市场管理办公室收缴其资格证书，工商行政管理部门同时取消其从事经济信息经崐营服务资格。
　　第十六条 所有经济信息经营服务机构的管理人员和技术业务人员，必须通过崐经济信息市场管理办公室培训、考核，取得由黑龙江省经济信息市场管理办公室统一制发的《黑龙江省经济信息员证》后，方可上岗营业。 信息经纪人必须通过培训、考核取得工商行政管理部门统一颁发的信息经纪人资格证书后，方可从事经济信息经营服务活动。
　　第十七条 经济信息经营服务机构的分立、合并、更名、停业，应到原审批部崐门办理相应手续。
　　第五章 经济信息交易
　　第十八条 新办的独立核算的经济信息经营服务机构自开业之日起，免征２年所得税。
　　第十九条 经济信息经营服务可通过供需双方直接洽谈或中介、代理等各种形式进行；经济信息经营服务的价格由供需双方协商议定。
　　第二十条 经济信息经营服务各方应依法签订信息交易合同，合同文本要采用市经济信息管理办公室、市工商局统一印制的信息合同文本。各级经济信息市场管理办公室依据《黑龙江省信息合同认定登记管理办法》负责信息合同的认定审核、崐登记工作，并按省物价部门统一收费标准收取登记工本费及奖酬金审批手续费。各崐级工商行政管理机关，负责对信息合同的监督检查和无效信息合同的确认，以及对违法合同的查处。经济信息市场管理办公室审查认定并经工商行政管理部门鉴证的崐信息合同享受国家和省的有关优惠政策，未经审查认定及鉴证的信息合同，不享受国家和省的有关优惠政策。
　　第二十一条 奖酬金是奖励从事某项经济信息经营服务有关人员（包括外聘人员工资）的资金及报酬。提取奖酬金应首先进行信息合同登记或网络运营情况登记。然后凭经济信息市场管理办公室签批的《信息交易奖酬费提取现金审批单》到崐所在开户银行领取现金。 奖酬金的额度为该项信息交易（服务）所得净收的１０－－４０％，此项奖酬崐金不计入单位工资总额；对社会效益较大或向贫困地区和乡镇企业提供重要信息的，崐可再提高１－－５％的资金酬金。
　　第二十二条 经济信息经营服务机构的财务活动应接受当地财政、审计部门的监督、指导。机关和事业单位的信息收按预算外资金管理。
　　第二十三条 信息费支付单位必须按照登记的信息合同所规定数额支付，信息费按下列规定列支：
　　（一）企业，在管理费中列支，或作为待摊费用一次或分期摊入成本，一般不超过三年；
　　（二）事业单位，在事业费包干结余或自营收入中列支；
　　（三）行政单位，在行政经费包干结余中列支； 信息费列支规定只使用于信息交易合法信息费，对于非信息交易或未按合法程序进行的信息交易，不得按该条规定列支。
　　第二十四条 凡组建或引进经营性经济信息网络的，必须在全市经济信息网络建设统一规划的指导下进行，并由主办单位报经济信息市场管理办公室登记备案，网络运行情况要定期向经济信息市场管理办公室汇报登记。未经登记备案的信息网络，不得引进和推广。
　　第二十五条 进入经济信息市场的非正式信息出版物及其它信息商品必须经所在地经济信息市场管理办公室批准、登记备案。
　　第二十六条 经济信息经营服务机构所销售的计算机等信息处理设备及所提供的经济信息商品、信息技术服务的质量必须接受各级技术监督部门和经济信息市场崐管理办公室的监督检查和指导。
　　第二十七条 经济信息经营服务机构举办各类信息发布会须向所在地经济信息市场各类办公室申报登记，提交举办信息发布会的详细资料，待批准后方可举行。
　　第二十八条 经济信息经营服务机构从国外引入经济信息，应报各级经济信息市场各类办公室登记备案。 经济信息经营服务机构向国外输出经济信息的，经省经济信息市场管理办公室或专业市场行政主管部门审查批准后，按国家有关法律、法规规定办理出境手续。
　　第二十九条 下列经济信息不得进行交易：
　　（一）危害国家安全和利益的；
　　（二）涉及国家秘密的；
　　（三）侵犯其他单位或个人合法权益的；
　　（四）内容虚假或失效的；
　　（五）有关法律、法规、规章规定不允许交易的。
　　第三十条 具有下列情况之一的，即为经济信息具有活动终结：
　　（一）提供的经济信息合同合法、真实、有效，买方获取经济信息并已按价付费；
　　（二）经济信息具有各方已即时清结；
　　（三）经济信息交易合同已履行完毕。
　　第三十一条 经济信息交易合同的订立、变更、解除及发生争议的仲裁，依照有关法律、法规执行。
　　第三十二条 经济信息市场管理人员不准从事经济信息交易。
　　第六章 经济信息权属
　　第三十三条 上级政府部门或同级政府部门下达研究开发的经济信息，其所有权和转让权归属应在项目任务书或合同中规定。未作规定的，其所有权、使用权或转让权属于研究开发单位。
　　第三十四条 接受他人委托研究开发的经济信息，当事人应当在合同中明确规定其所有权、使用权和转让权；合同未作规定的，当事人各方均由使用权和转让权。
　　第三十五条 由两个以上的单位、个人合作研究开发的经济信息，其所有权由合作开发各方共同享有，另有协议者除外。
　　第三十六条 在职工作人员执行本单位的任务或者主要是利用本单位的物质技术条件，研究开发的经济信息，其所有权属于该单位；不属执行本单位任务，未使用本单位的物质技术条件的，其所有权属于研究开发者本人。
　　第三十七条 有偿获取的经济信息，获取人按照合同的规定对该信息拥有所有权、使用权、转让权。
　　第三十八条 经济信息交易中涉及知识产权的部分，按照有关法律、法规的规定办理。
　　第七章 法律责任
　　第三十九条 违反本《办法》涉及工商、技术监督、物价、财政、税务、金融、安全、保密、科技等有关法律、法规、规章规定的，分别由工商、技术监督、物价、崐财政、税务、金融、安全、保密、科技等部门给予处罚。
　　第四十条 违反本《办法》构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十一条 罚没财物必须使用财政部门统一制发的票据。罚没财物必须全额上缴同级财政部门，执行收支两条线管理办法，不得截留、坐支、挪用和擅自处理。
　　第四十二条 经济信息市场管理人员徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权、玩忽职守或从事经济信息交易的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分。
　　第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可按照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定，申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人崐民法院强制执行。
　　第八章 附 则
　　第四十四条 本《办法》由市计划委员会负责解释。
　　第四十五条 本《办法》自发布之日起施行。

佳木斯市人民政府办公室
１９９７年４月１０日