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黑龙江省黑河市人民政府办公室


黑河市人民政府办公室关于印发黑河市城区廉租住房保障办法的通知


黑市政办字〔2008〕34号

各县（市）区人民政府、五大连池管委会，中、省、市直有关单位：
按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号文件）和黑龙江省《关于贯彻落实<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>的实施意见》（黑住建保〔2007〕1号文件）要求，为做好我市城市住房保障体系建设工作，加快推行廉租住房制度，经市政府同意，现将《黑河市城区廉租住房保障办法》印发给你们，请认真遵照执行。
特此通知。



二○○八年四月三十日


黑河市城区廉租住房保障办法

第一章　总则
　　第一条　为促进廉租住房制度建设，逐步解决市城区低收入家庭的住房困难，根据《廉租住房保障办法》（建设部〔2007〕第162号令）制定本办法。
　　第二条　市城区低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。
　　本办法所称低收入住房困难家庭，是市城区范围内，家庭收入、住房状况等符合市政府规定条件的家庭。
　　第三条　市政府在解决市城区低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
　　第四条　市房产局负责市城区廉租住房保障工作并负责指导和监督全市的廉租住房保障工作。
　　市发改委、物价、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第二章　保障方式
　　第五条　廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。货币补贴是指向申请廉租住房保障的市城区低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指向申请廉租住房保障的市城区低收入住房困难家庭提供廉租住房。
　　第六条　市政府根据城区家庭平均住房水平、财政承受能力以及城区低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
　　第七条　采取货币补贴方式的，补贴额度按照城区低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
　　第八条　采取实物配租方式的，配租面积为城区低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金实行政府定价。实物配租房的租金按照配租面积和市政府确定的租金标准确定，对城区居民最低收入保障家庭，可以免收实物配租房保障面积标准内的租金。自用部位、自用设备设施维修养护费由实物配租户承担。
　　第三章　保障资金及房屋来源
　　第九条　廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的当年住房公积金全部增值收益；
（三）不低于10%的土地出让金净收益；
（四）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第十条　实物配租的廉租住房来源包括：
　（一）政府新建、收购的住房；
　　（二）社会捐赠的住房及其他渠道筹集的住房。
　　第十一条　廉租住房建设用地，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
　　第十二条　新建廉租住房，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设，建筑面积控制在50平方米左右。在普通商品住房配建的廉租住房，部分用地采取划拨方式，商品住房部分用地采用出让方式取得。
　　第十三条　廉租住房建设依法免征行政事业性收费和政府性基金。经政府确定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章　申请与核准
　　第十四条　申请廉租住房的家庭，应当提供下列材料：
　　（一）享受最低生活保障的证明材料；
（二）家庭人均月收入符合市政府确定的低收入标准的证明材料；
（三）家庭人均住房面积低于市政府确定的住房困难标准证明材料；
（四）家庭成员身份证和户口簿；
（五）家庭人口取得黑河市非农业户口1年以上的证明材料；


　（六）其他证明材料。
　　第十五条　申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
　　（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处提出书面申请；
　　（二）街道办事处应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市房产局；
　　（三）市房产局自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转市民政局；
　　（四）市民政局应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈市房产局；
　　（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由市房产局予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的， 市房产局应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向市房产局申诉。
第十六条　市房产局、民政局以及街道办事处，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
　　第十七条　市房产局应当综合考虑登记的城区低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
　　对已经登记为廉租住房保障对象的城区最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
　　实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，市城区最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
　　第十八条　对轮候到位的城区低收入住房困难家庭，市房产局应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房，并将结果予以公布。
　　第十九条　租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
　　廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
　　（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
　　（二）租金及其支付方式；
　　（三）房屋用途和使用要求；
　　（四）租赁期限；
　　（五）房屋维修责任；
　　（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
　　（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
　　（八）其他约定。
第五章　监督管理
　　第二十条　市房产局应当会同有关部门加强对县（市）区的廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。
　　第二十一条　市房产局应当按户建立市城区廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城区低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
　　第二十二条　市城区低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。违反规定或者无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的,应当按照合同约定退回廉租住房。
　　第二十三条　市城区低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，市房产局应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，由市房产局依照有关法律法规规定处理。
　　第二十四条　市城区低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市政府每年向社会公布一次。
　　第二十五条　市房产局对低收入家庭廉租住房实物配租和租赁补贴的申请每年5—6月份集中受理。
第二十六条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章　法律责任
　　第二十七条　市城区低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，市房产局不予受理，并给予警告。对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。

　　第二十八条　有关部门及工作人员，违反本办法规定，在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章　附　则
　　第二十九条 各县（市）区人民政府、五大连池管委会可参照执行本办法。
第三十条　本办法自2008年1月1日起施行。2006年12月28日发布的《黑河市城区最低收入家庭廉租住房管理办法》（黑市政办字〔2006〕94号文件）同时废止。

论提单管辖权条款的协议管辖性质

吴星奎


【摘要】提单管辖权条款往往由承运人单方面制定，由于其格式条款的特征使得其效力在理论和司法实践中颇为不稳定，文章认为，目前情况下，仍然应当承认提单管辖权条款的协议管辖属性，这符合世界各国做法，也和我国船货双方的利益对比相适应。
【关键词】提单管辖权条款；协议管辖；格式条款

提单管辖权条款，是指规定如果提单当事人一旦发生争议，如果诉诸诉讼，则因提单或与提单有关的一切纠纷由某一特定法院或某地有管辖权的法院管辖的条款。协议管辖源于当事人“意思自治”原则，指的是双方当事人可以协议将他们之间可能发生的或者已经发生的纠纷交付给一国法院管辖和审理。由于协议管辖具有确定性和可预见性、避免管辖权冲突等优点，因而在世界各国大多得到承认，虽然有不同程度的限制。提单管辖权条款是否属于协议管辖条款而真正体现提单当事人的合意，无论从国际还是国内来看，目前都是一个争议较大的问题。
一 理论和实践中的争议和混乱
肯定说认为提单管辖权条款体现当事人的意思自治，属于协议管辖的范畴。如郑智华法官认为：“鉴于提单的特别性质，还是把提单背面管辖条款作为一种协议管辖，更能理顺相关问题，当然，在协议管辖制度立法意图及其功能造成的扭曲的情况下：就有必要对这些现象进行必要的和适当的规制。”[1] 赵程涛律师认为：“提单背面就印制着协议管辖条款。协议管辖, 是当事人基于意思自治, 明确规定当事人双方的争议由某特定国法院管辖。这为各国国内法及许多国际公约所承认。提单背面的管辖权条款一般均规定由承运人所在地法院为管辖法院, 这也是国际海上货物运输的惯例。” [2]
否定说认为提单管辖权条款只是承运人单方面的意思表示，未经提单持有人明确接受则对其不具有法律效力。如朱作贤博士、李东法官认为：“从理论上来讲，提单上的管辖权条款根本不是合同双方协商的结果。……我国的民事诉讼法第244条虽然规定涉外合同纠纷的当事人可以书面选择与争议有实际联系的管辖地，但如果参照希腊、意大利等国的判例以及欧盟法院在The Tilly Russ一案中的意见，完全可以认为提单管辖权条款缺乏当事人的合意，并非当事人的书面协议。”[3] 对于同属于纠纷解决方式之一的提单仲裁条款是否能约束提单受让人，[4]广州海事法院予以了否认，其理由是：“我院经研究认为，提单仲裁条款是提单签发人，即承运人根据自己的意愿单方拟定、并强加给提单持有人的，该仲裁条款不是提单持有人的真实意思表示，提单持有人并没有就提单的仲裁条款与承运人磋商，……此外，托运人并不关心提单中的仲裁条款，托运人在洽谈托运时仅仅关心船期、运价等，因为只有这些方面才与托运人有真正的利害关系，货物风险在装船时已经转移，托运人对在提单中商定一个更合适的仲裁条款、以利于提单持有人向承运人索赔不感兴趣，导致承运人完全垄断提单中这一条款的拟定，所拟定的条款通常对承运人有利，而不利于提单持有人。因此，提单中的仲裁条款对提单持有人应不具有约束力。”[5] 李海教授也认为：“对于提单受让人来讲，他从来都没有机会与签发提单的承运人就用仲裁方式解决提单争议的事宜进行过任何意义的协商，或进行过任何文件往来。如果说他们之间存在仲裁协议的话，那么我们不禁要问：他们之间的仲裁协议到底是通过何种方式达成的？显然，把提单中的仲裁条款强加予提单受让人，毫无法律依据。” [6]
我国海事法院也曾以提单管辖权条款缺乏当事人合意为由予以否认。如天津高级人民法院（2001）高经终字第48号民事裁定书撤销了原审天津海事法院（2000）海商初字第365号民事裁定书，确认天津海事法院对争议案件具有管辖权。其理由是：本案之上诉人作为货物保险人，其代位求偿权来自收货人，收货人并未经通常的要约承诺过程参与运输合同的订立，而只是在货物启运后，通过提单的合法转让取得提单；即使涉案承运人的提单是固定的、公开的，由于收货人并无选择承运人的权利，因而其没有机会事先获知其将取得的提单管辖权条款，也没有机会对提单条款表示异议；即收货人与承运人之间并未就管辖权条款达成协议，故该提单的管辖权条款对收货人没有约束力。[7]
二 提单管辖权条款的协议管辖性质之分析
一般的合同中的协议管辖条款，由于当事人双方选择合适的法院，只要符合法律规定，其效力一般都得到肯定，然而，由于提单条款包括管辖权条款一般是承运人单方面制定，提单持有人并没有与之进行协商，其“协议管辖”的程度无疑打了折扣，然而笔者认为提单管辖权条款并不体现提单当事人的合意的理由并不充分，提单管辖权条款的协议管辖的基本性质并没有改变，理由如下。
首先，提单持有人应当受提单全部条款的约束，而不应对提单条款有所区分。提单条款固然是承运人单方面拟定的，没有和提单持有人协商，提单持有人也不可能作出意思表示，但这是由国际贸易的特点和提单的高度流通性决定的，承运人在签发提单时，不可能知道谁是提单受让人[8] ，更谈不上和提单受让人协商提单条款了。提单作为国际贸易中大量使用的运输单证，具有高度的文义性和公信力，其条款对于承运人和提单持有人均具有法律约束力，提单持有人必须按照提单的规定主张权利和承担义务，承运人也应按提单的记载交付货物。提单管辖权条款和提单其他条款一样，都是格式条款，二者的效力不应因为条款内容不同而有所区别。提单管辖权条款没有经过提单持有人的意思表示，其他提单条款同样也没有经过提单持有人的意思表示，以提单持有人没有作出意思表示为由否认提单管辖权条款的效力在逻辑上显然不能自圆其说，前后矛盾，采取双重标准是没有理由的 。[9]况且，提单持有人如果对提单管辖权条款不予接受，是有机会作出这种意思表示的，其可以在信用证中规定只接受提单管辖权条款所选择法院为中国法院的提单，如此可以逼迫托运人租船时选择中国船舶。[10]
其次，提单条款是典型的格式条款，但格式条款只是受法律规制，并不当然无效。我国《合同法》第第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”可见，《合同法》是按照“通常理解”来解释格式条款，而不是仅仅因为格式条款就否认其效力，格式条款的广泛存在是节约交易成本的要求，正如德国学者罗伯特•霍恩提出的“在今天，没有这些格式合同统一的条款，很多工业、贸易和商业部门的运作将变得难以想象，这些统一的条款使大宗交易成为可能，并为计算机的使用提供了便利的条件。那些适用各种不同交易中特定问题条款的制定，统一了人们的法律行为”。[11] 上文中广州海事法院就以提单仲裁条款“承运人完全垄断提单中这一条款的拟定，所拟定的条款通常对承运人有利，而不利于提单持有人”而否定其对提单受让人的约束力，这种理由是站不住脚的，“要么接受，要么走开”（take it or leave it）即不可协商性本来就是格式合同的特征，格式条款往往对格式条款提供者有利而对接受者不利，而利和不利并不是判断其有效无效的标准，我国《合同法》第四十条规定：“具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”可见，格式条款有效无效的标准是“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，[12] 而提单规定的外国法院管辖权条款并不一定免除了承运人的责任，也并不一定加重了对方责任或排除了对方主要权利。
追根溯源，否定论的本质仍在于企图推翻格式条款的效力。然而，虽然说自格式合同产生之日起，反对论者就试图将之扼杀，但是格式合同并没有销声匿迹，反而如雨后春笋一样发展起来，并且在现实生活中得到越来越广泛的运用，其原因在于格式合同仍然有着深厚的社会基础支撑其存在。“很显然，用‘定式合同中不存在当事人的合意’为由来否认大量存在而又日益增多的定式合同是不合时宜的。”[13] 李永军先生在其名著《合同法原理》一书中提到，定式合同的理论基础有契约自由论、交易成本节约论、企业内部组织论，除此外，法人制度的产生以及追索成本也是定式合同发生发展的重要因素。[14] 可见，仅仅以格式条款、提单受让人没有参与提单管辖权条款的制定为由否定其效力是没有充分依据的。
再次，肯定提单管辖权条款的协议管辖属性符合我国《海商法》的规定。我国《海商法》第七十八条第一款规定：“承运人同收货人、提单持有人之间的权利、义务关系，依据提单的规定确定。”其中的“权利”是否包括诉讼权利，有论者持否定态度，如许杨勇法官认为：“《海商法》第四章海上货物运输合同通篇规定的是实体权利、义务问题，而并未涉及诉讼管辖问题。所以，根据作为特别法的《海商法》的规定不能直接判断出该类条款是否有效。” [15]笔者认为，这种观点是没有依据的。“权利”不仅包括提单中规定的实体权利，也包括争议处理方式等程序性权利，程序性权利为实体权利的实现服务，把依据管辖权条款提取诉讼的权利排除在“权利”之外是没有任何依据的。
复次，承认提单管辖权条款的协议管辖性质，与世界上大多数国际的做法也是相一致的。目前除了意大利、澳大利亚、新西兰等极少数国家明确否认提单管辖权条款的法律效力外，其它大多数国家如美国、英国、加拿大、北欧国家、日本、新加坡等航运贸易大国都对提单管辖权条款的效力没有明确规定，但是其基本态度是承认提单管辖权条款的协议管辖性质，但是又通过各种各样的手段给予限制。若从根本上排除了提单管辖权条款的协议管辖本质，则未免太过武断冲动，违反了国际民商事管辖权的国际协调原则必为国际社会反对而对本国不利。其实，承认提单管辖权条款的协议管辖性质也不会造成如有些论者提到的损害我国商业利益的后果，在我国目前的法律框架内，可以通过各种手段去规制，比如选择的法院须与争议有实际联系、管辖权条款不得免除或减轻承运人的责任或加重提到持有人的责任、管辖权条款应该合理明示、对等原则的运用等。
最后，承认提单管辖权为协议管辖也符合我国的国情和航运企业的利益。根据《联合国贸发会2005年海上运输回顾》的统计，2004年中国大陆的贸易份额占全球百分比是6.2%，商船吨位占全球比例为6.8% ，[16]可见，我国不仅是一个贸易大国、更是一个航运大国，并且航运权重还略比贸易大，这种利益的均势决定了船货双方的利益都很重要，基点是保护力度应相当。如果彻底否认提到管辖权条款为协议管辖，迫使外国航运公司到中国诉讼，无疑极大方便我国货方诉讼，但是势必会使得我国航运公司的提单中国法院管辖权条款也得不到外国法院的支持和承认，这对于我国航运企业是极为不利的，也明显与我国保护航运促进商船队的发展的目标显然不符合。
三 结语
否定提单管辖权条款效力论者的观点，其基点是保护国内货方的利益，仍然带有较强的行使管辖权的单边主义痕迹，但正如徐卉博士所言：“事实上，调整涉外民商事诉讼管辖权规则、解决涉外民商事诉讼管辖权冲突的真实基础是合理性原则。” [17]在这个全球经济日益一体化的今天，任何法律选择必须兼顾他国的利益，只有这样，才能实现双赢的目标，肆意否认提单管辖权条款的意思自治性质，必然会打破国际民事诉讼的均衡秩序而受到他国报复，其中利害得失自然不言自明。

【注释】
　　[1]参见郑智华（宁波海事法院法官）：《提单背面管辖条款性质若干问题探析》，载《海事司法论坛》，2004年第2期，第59页。　
　　[2]参见赵程涛：《一起提单管辖权条款纠纷案之我见》，载《中国海商法年刊1999年》第404页。　
　　[3]参见朱作贤、李东：《论提单管辖权条款的效力》，载《中国海商法协会通讯》2005年第4期，第83－84页。　
　　[4] 提单管辖权条款和提单仲裁条款本来是两码事，但是从法律的强制性规定对提单条款效力的限制看，提单中的管辖权条款效力远比仲裁条款效力难以承认，若提单仲裁条款的协议仲裁性质被否定，则提单管辖权条款的协议管辖效力则不攻自破。　
　　[5]参见《广东省高级人民法院关于中国人民保险公司厦门分公司与中波轮船股份公司保险代位求偿纠纷管辖权问题的请示报告》，载《涉外商事海事审判指导》2005年第1辑，总第10辑，第92页。　
　　[6] 参见李海：《关于提单仲裁条款效力若干问题的思考》，载《中国海商法年刊》2004年卷，第126－127页。　
　　[7]参见朱作贤、李东：《论提单管辖权条款的效力》，载《中国海商法协会通讯》2005年第4期，第83页。　
　　[8]除非在记名提单的情况下，国际贸易中一般使用指示提单，但即使记名提单，承运人也不可能远隔重洋和记名提单收货人协商管辖权条款。　
　　[9] 此理由参考了黄伟青法官在论述提单持有人应当受并入提单中的租约仲裁条款的约束的理由，谨致谢意！参见黄伟青：《并入提单的仲裁条款若干法律问题探讨》，载《中国海商法年刊》2000年卷，第64页。　
　　[10]当然这是在CIF和附加服务的FOB的情形下。　
　　[11]参见［德］罗伯特•霍恩、海因•可茨、汉斯•G•莱塞：《德国民商法导论》，楚建译，大百科全书出版社1996年版，第94页。　
　　[12] 本文语境所讨论的是提单管辖权条款的效力，故合同法第五十二条规定的合同因欺诈等损害国家利益无效等和第五十三条造成对方人身伤害的合同条款和因故意或者重大过失造成对方财产损失的合同条款无效，这与提单管辖权条款的效力一般没有关系，不再讨论。　
　　[13]参见李永军著：《合同法原理》，中国人民公安大学出版社1999年版，第322页。　
　　[14] 同上注，第326－329页。　
　　[15] 参见：（2003）甬海商初字259号案　
　　[16] See, http://www.unctad.org/en/docs/rmt2005ch3_en.pdf (联合国贸发会网站)　
　　[17]参见徐卉著：《涉外民商事诉讼管辖权冲突研究》，中国政法大学出版社2001年版，第318页。